基础设施REITs的推出将提供更多融资渠道


12 Jul 2021

    202178日,中国香港。202172日,国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》。《通知》提出进一步扩大基础设施REITs试点范围,保障性住房租赁和停车场项目等底层资产均被纳入。20216219只首批基础设施REITs成功上市,其中上交所5只、深交所4只。此次REITs 试点扩围,在首批REITs 上市后不到一个月。

    首批基础设施REITs的底层资产包括工业园区、收费公路、物流园、市政和环保设施。除上述传统基础设施外,“新基建设施”如信息网络、数据中心等,也被鼓励关注,纳入试点项目范围。
    在基础设施REITs试点之前,中国所有REITs产品均以私募方式发行。唯一一只投资REITs 的公募基金是发行于2015年在深圳证券交易所上市的鹏华前海万科REITs (鹏华REIT)。但是,鹏华REIT侧重债权性质,只有不到50%的比例获准投资于房地产项目,且不低于50%的基金资产被要求投资于债券。此外,鹏华REIT仅分享因租金收入带来的收益机会,对所投资的物业项目不具有控制权。与鹏华REIT相比,基础设施REIT试点项目的流动性更好并具有更多的股权特征。

    首批基础设施REITs以公募基金为载体,且需将80%以上的基金资产投资于包含单一基础设施项目的资产支持证券,其余基金资产应当投资于符合要求的证券或AAA级债券。REITs公募基金经理对基础设施项目拥有实际控制权。基金的杠杆率上限为基金资产的20%,并只可用于基础设施的维修改造。

    我们认为,政府推出基础设施REITs试点项目旨在提供更多的股权融资工具,顺利推进去杠杆化进程。政府旨在将投资引向基础设施项目,以减轻地方政府的债务负担和鼓励基础设施项目的可持续融资。基础设施REITs的试点范围扩大至保障性租赁住房,表明政府致力于支持公共住房发展,避免一些城市城镇化带来的住房需求给过热的房地产市场造成负担。我们认为,基础设施REITs将通过提供更多元的融资渠道,使具有租赁业务风险敞口的房地产开发商获益。我们预计,基础设施REITs的范围将在中长期扩展到更多行业。我们认为,公募REITs的进一步发展将面临相关法律制度的设计和税收政策的挑战。

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