研究发布:中国地产开发商降杠杆的挑战


31 Aug 2021

    2021831日,中国香港。鹏元国际今天发布了题为《中国地产开发商降杠杆的挑战》的研究报告。

    在疫情期间所释放的信贷流动性和低基数效应的影响下,2021年前七个月住宅商品房销售同比增长33%。受益于较低的按揭贷款利率和略微放松的房地产政策,自2020年二季度以来,住宅商品房销售迅速回暖。但是,2020年底中央实施了一系列严格的政策收紧融资为市场降温。在此背景下,自今年二季度开始住宅商品房销售增速放缓,我们预计未来几个月到年底还将延续这一放缓趋势,当月销售额增速放缓至2%2021年全年销售增速约为15%。我们预计2021年剩余时间和2022年全年的整体政策姿态将偏紧。但是,由于政府力图在金融稳定和去杠杆间达成平衡,未来政策进一步收紧的可能性比较低。

    2021年前七个月,房地产开发资金来源增长18%。虽然房地产开发资金来源总体实现了两位数增长,但融资环境艰难。202012月中国银行监管机构发布的房地产贷款集中度管理新规的影响下,2021年前七个月房地产开发资金来源中国内贷款减少5%。这使得房地产开发资金来源结构发生变化,银行贷款更多地被应付账款和少数股东权益等融资方式所取代。这些融资方式更加以市场需求为导向,期限更短以及再融资缺乏保障。这给资质较弱的小型开发商融资进一步带来挑战,进而可能使房地产开发商的流动性趋紧,房企信用风险分化加剧。我们估计,在房地产销售稳健增长的推动下,2021年房地产开发资金来源将保持10%的增速。

    我们预计房地产开发商的杠杆率将下降,同时流动性状况保持紧张。虽然我们的样本地产商的现金短债比仍处于健康水平,但对短期融资的依赖度有所增加。此外,全行业的债券到期期限缩短。在境内债券市场上,债券期限小于1年的债券占比已经从2016年的4%增加至2021年的21%。该转变在房地产行业尤其明显,表明在投资者避开长期风险敞口,地产发行人难以将债务展期。我们预计更多的小型开发商在2021年剩余时间和2022年全年将面临紧张的流动性。我们认为,具有较好销售执行能力和多元化土储的开发商将更有可能渡过行业低迷期。尽管我们预计市场将不会出现大规模的违约事件,但我们认为负面的信用事件将打击市场信心。

    年初至今,在岸和离岸地产债券净融资额急剧下降。境内地产债券发行量(包括公司债、企业债、中期票据和商业票据)略微增长,但不足以弥补同比几乎翻倍的到期偿还。离岸地产债发行同比下降17%,到期偿还增长94%。由于境内地产债到期偿还显著下降,我们预计 2022年债券的再融资压力将会放缓。2022年离岸地产债有590亿美金到期偿还,比2020年增加71%2021年增加1%;而境内地产债有3910亿人民币到期偿还,比2020年下降39%2021年下降46%

    注:本文译自英文版新闻稿。若有分歧, 以英文版为准。

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