非评级行动短评:中国房地产市场持续重组整合


17 Jun 2022

    部分城市合约销售额下跌放缓。受到市场情绪疲软和疫情传播影响,今年前四个月全国住宅商品房销售迅速下滑。此外,市场需求还受到居民购买力下降、失业率上升和预期转弱的抑制。继3月合约销售额同比下降29%之后,4月销售又同比下降49%。5月,在长沙和杭州等出台房地产支持政策的城市的市场温和复苏,但整体市场并未回温。天津等北方城市的住宅商品房销售持续疲软。我们预计今年6月住宅商品房销售将会从年初以来的下滑趋势逐渐放缓。
    土地购置放缓。据国家统计局的数据显示,2022年前四个月,房地产开发企业土地购置面积为1800万平方米,同比下降47%。4月房地产开发投资降幅扩大,前四个月累计投资额下降3%。房屋新开工面积和竣工面积均出现下滑。今年前五个月中重点城市已经完成首轮集中供地拍卖,流拍增加,这表明开发商在融资收紧和销售额减少的背景下纷纷收缩土地投资。

    融资压力持续。2022年前五个月,中国房地产开发商的融资压力持续,民营房地产开发商的融资渠道基本被切断。房地产融资规模下降,今年前五个月房地产融资疲软,其中房地产开发资金来源同比降低26%。2022年前五个月,离岸地产债发行总规模为60亿美元,仅占同期到期地产离岸债总额的22%,这意味着大部分到期海外债没能获得再融资。资质较弱的地产开发商的融资渠道进一步受限,尤其是那些离岸债务期限较短的开发商。

    出台支持政策。自2022年初以来,中国政府出台了一系列措施稳定房地产市场,包括放松对房地产开发商预售资金监管、降低首付比例和允许商业银行降低房贷利率。其他支持政策包括放松收并购融资和鼓励优质开发商收购不良资产项目等。此外,部分优质开发商获得了发行带有信用保护工具的债券额度。2022年5月,龙湖集团、碧桂园和美的置业发行境内地产债券总额为24亿元人民币。我们预计优质开发商将获得更多融资,并且如果房地产销售持续疲软,政府可能出台更多的支持政策。

    市场重组整合:中国房地产市场正进行进一步重组整合,国有地产开发商收购陷入困境的开发商。政府可能参与甚至是主导整个重组进程,这将提升市场集中度和降低中国经济对房地产的依赖度。 

    注:本文译自英文版新闻稿。若有分歧,以英文版为准。

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