鹏元国际确认世茂集团控股有限公司'BBB-'国际评级;展望稳定


28 Jan 2021

    2021年1月28日,中国香港。鹏元国际已确认世茂集团控股有限公司(世茂)的国际刻度长期主体评级为'BBB-',展望为稳定。

    该评级反映了世茂不断扩张的规模、领先的市场地位和更多元化的地域覆盖。受益于其优质的土地储备,公司能够维持稳健的盈利能力并控制杠杆。另一方面,世茂的评级受到中国房地产市场风险敞口集中和外汇风险敞口相对较高的制约。

    世茂稳定的展望反映了鹏元国际认为公司将继续夯实其市场地位和扩张土地储备,同时保持稳健的财务状况的预期。

    评级观点

    正面因素

    维持市场地位。根据房地产研究机构CRIC和乐居的房地产企业排名,按照地产操盘金额世茂在2020年维持了其行业前十的市场排名地位。我们的分析显示,以合约销售额和总建筑面积计,2020年世茂的市场份额分别从2019年的1.63%和0.85%提升至1.73%和0.97%。

    合约销售增速强劲且回款率提高。2020年,世茂经历了新冠疫情的考验,实现合约销售总额3,000亿元人民币,在2019年增长48%的基础上继续同比上升16%。合约销售额增加主要是由于销量提高17%。我们预期2021年公司的合约销售额将达3,600亿元人民币,同比上升20%。除此之外,世茂2020年上半年的销售回款率从2019年的75%提升至80.6%。我们预期,2021和2022年其回款率将维持在80%左右的稳健水平。

    扩张土地储备,提高地域多样性。2020年上半年,世茂不断提升其土地储备的覆盖。公司将其土地储备从2019年的101个城市扩展到135个城市,拥有423个项目,权益前土储达到8400万平方米。不断扩张的土储覆盖,提高了公司的地域多元化。65%的新增土地储备位于一二线城市。我们估计新增土储平均权益土地成本为每平方米5,279元人民币,为2020年上半年末平均销售价格的30%。展望未来,我们预期一二线城市的合约销售额占比将提高。核心城市的可售货值为世茂未来可持续的增长奠定坚实的基础。

    保持稳健的盈利能力。2019年世茂维持其EBITDA利润率在26%的水平。我们认为,受益于低土储成本和头部效应,2021和2022年世茂的EBITDA利润率将继续维持在当前水平,同时非地产开发业务的利润贡献率将逐步提升。随着商业物业项目筹划启动,世茂的租金收入预期将增加。世茂拥有超过200万平方米的商业项目将在2025年之前投入运营,其中45%布局在粤港澳大湾区。

    负面因素

    集中度风险。世茂的业务大多数集中于中国房地产市场,因此公司的财务指标受中国经济和房地产市场周期性的影响。2020年上半年,房地产开发、酒店、投资物业和物业管理占公司总收入比例分别为95%、1%、1%和3%。

    收购风险。近年来,世茂一直积极进行收并购活动。我们认为,收并购目标项目的质量和盈利能力存在一定风险和不确定性,而且收并购可能导致更高的债务水平。

    外币敞口。世茂的外汇风险敞口相对较高。截至2019年,世茂有55%的债务是非人民币计价,其中36%以美元计价,余下19%以港币计价。据我们估计,公司在香港的房地产开发项目和酒店资产可中和其90%的外债风险,作为其外汇债务风险敞口的天然对冲工具。


    评级展望

    稳定的展望反映了我们认为世茂的合同销售额将保持强劲增长,同时维持健康财务状况的预期。

    出现以下情况导致世茂的信用状况显著恶化时,我们将考虑下调公司的主体评级:1)杠杆率(以债务与调整后库存的比率衡量)持续上升至超过45%;2)EBITDA利润率持续下降至20%以下,且不太可能回升;以及3)经营状况明显弱化。

    出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时,我们将考虑上调公司的主体评级:1)财务状况持续改善;2)经营状况改善。

    注:

    1、  本新闻稿中提到的评级均为主动评级。

    2、  本文译自英文版新闻稿。若有分歧, 以英文版为准。 

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    相关评审委员会召开日期:2021年1月25日

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