鹏元国际确认建业地产股份有限公司'BB'国际评级;展望稳定


13 Apr 2021

    2021413日,中国香港。鹏元国际已确认建业地产股份有限公司(建业地产)的国际刻度长期主体评级为'BB',展望稳定。
    建业地产是一家中国房地产开发商,
    202096%的收入来自房地产开发,余下的收入分别来自物业管理、酒店和租金收入。该评级体现了建业地产在河南省领先的市场地位和审慎的财务原则。另一方面,建业地产的评级也受到其业务和地域集中度较高以及规模相对较小的制约。
    建业地产稳定的评级展望反映了鹏元国际认为公司在合同销售不断增长的同时能以较低成本扩张和维持土地储备,保持其河南省领先市场地位的预期。

    评级观点
    正面因素
    市场份额不断提升。建业地产布局河南,是河南省领先的房地产开发商。得益于公司的市场地位和品牌效应,2020年建业在河南省的市场份额从2016年的3.6%提升至11%(以合同销售总额计)。根据乐居、易居和CRIC的房地产企业销售排名,建业地产在2017201820192020年分别位列第65574334位。我们认为市场地位和市场份额的提升会有益于公司的土地收购和融资活动。
    审慎的拿地策略。建业地产拥有低成本的土地储备,其土储足以支持大约四年持续稳定的现金流和增长。截至20201231日,公司土地储备总建筑面积为5,400万平方米,平均成本为1,289元人民币/平方米,仅为2020年合同销售均价的21%。建业地产土地扩张一向审慎。自2018年以来,公司的土地成本与合同销售额比率一直控制在30%左右。2020年新增土地款为151亿元人民币,占2020年合同销售额(683亿元人民币)的22%。
    稳健的财务状况。得益于公司严格的拿地策略,建业地产能够将其杠杆率(以净债务对调整后库存比率衡量)控制在低于35%的水平。由于建业较高的售罄率和回款率,我们预计20212022年公司将维持净债务对调整后库存的比率在35-40%。受到疫情和公司降价去库存的影响,2020年建业地产的毛利率从2019年的26%收窄至20%。我们预计20212022年公司的毛利率将落在20-25%的区间。
    多元经营拓展非主营业务。建业地产一直在扩展物业管理、酒店和租金收入等非核心业务。我们认为,其不断增长的非核心业务将为公司提供稳定的现金收入,多元化其既有的收入来源,并与其地产开发业务产生协同效应。我们预期在大量在手项目的推动下,2021年物业管理将保持稳定增长。截至20201231日,建业地产已签约246个委托管理合同,总规划总建筑面积为3,300万平方米,同比增长38%。我们预计,2022年非房地产开发收入将从2020年的17亿元人民币增长至40亿元人民币。
    负面因素
    集中度较高。建业地产大部分的土地储备位于河南省。虽然公司一直努力扩张其河南省外的土地储备和增加非房地产开发收入,但2020年其地域和业务集中度仍处于较高的水平。由于缺乏地域和业务多样性,建业地产受到河南省经济周期性和政策监管变化的影响。
    规模较小。以合同销售额计,在境内外房地产开发商中,建业地产的规模相对较小。按合同销售额计,2019年建业地产在所有中国房地产开发商中位列第34位。我们估计,20212022年公司的合同销售总额将分别为750亿元人民币和830亿元人民币。
    评级展望
    建业地产稳定的评级展望反映了我们对公司既能维持河南省领先市场地位又能保持稳健的财务指标的预期。
    出现以下情况导致建业地产的信用状况显著恶化时,我们将考虑下调公司的主体评级:1)净债务与调整后库存的比率持续大幅上升。2EBITDA利润率持续大幅下降。3)经营状况显著恶化。
    出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时,我们将考虑上调公司的主体评级:
    1)净债务与调整后库存的比率大幅下降。2EBITDA利润率持续大幅上升。3)经营状况显著改善。
    注:
    1、  上述评级均为主动评级。
    2、  本文译自英文版新闻稿。若有分歧,以英文版为准。

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